O Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral e fixou um entendimento de grande relevância para holdings imobiliárias, holdings familiares, sociedades patrimoniais e empresas que utilizam imóveis para integralização do capital social.
No julgamento do RE 1.495.108, o STF decidiu que a imunidade do ITBI aplicável à transferência de bens ou direitos utilizados para realização do capital social não depende da atividade preponderante exercida pela pessoa jurídica.
Na prática, a sociedade não perde a imunidade apenas porque sua atividade principal envolve compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
O mérito foi julgado pelo Plenário do STF em outubro de 2026, sob o regime da repercussão geral.
Qual era a discussão do Tema 1.348?
A Constituição Federal prevê imunidade do ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
Durante anos, porém, existiu controvérsia relevante sobre empresas que possuem atividade predominantemente imobiliária.
Muitos Municípios interpretavam a legislação de maneira a afastar a imunidade quando a empresa adquirente exercia principalmente atividades de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.
A discussão atingia diretamente holdings patrimoniais e imobiliárias.
O Tema 1.348 foi criado justamente para definir se essa atividade preponderante poderia impedir a aplicação da imunidade.
O que o STF decidiu?
Por maioria, o Supremo reconheceu que a imunidade do ITBI na realização do capital social é incondicionada quanto à atividade preponderante da pessoa jurídica.
Isso significa que o fato de a empresa exercer atividade imobiliária não é suficiente, por si só, para afastar a imunidade.
O entendimento alcança sociedades que atuem, por exemplo, com:
- compra e venda de imóveis;
- locação de imóveis;
- arrendamento mercantil.
Essa conclusão é especialmente relevante para sociedades utilizadas na administração de patrimônio imobiliário.
O que muda para holdings patrimoniais e imobiliárias?
O julgamento afasta um obstáculo frequentemente encontrado na constituição e reorganização de holdings.
Em determinadas situações, quando uma pessoa transferia um imóvel à sociedade para integralizar o capital social, o Município analisava a atividade da empresa e negava a imunidade caso identificasse atividade imobiliária predominante.
Com o Tema 1.348, esse fundamento deixa de ser suficiente.
Assim, uma holding que administre, alugue ou negocie imóveis não perde automaticamente a imunidade do ITBI na integralização de capital por causa de sua atividade econômica.
Isso não significa, entretanto, que toda transferência de imóvel para uma holding esteja livre do ITBI.
A imunidade alcança todo o valor do imóvel?
Não necessariamente.
O STF preservou expressamente o entendimento do Tema 796 da repercussão geral.
Nesse precedente, o Supremo definiu que a imunidade não alcança a parcela do valor dos bens que exceder o montante destinado à integralização do capital social.
Um exemplo ajuda a compreender.
Imagine que um imóvel possua valor de R$ 1 milhão e que, na operação societária, apenas R$ 600 mil sejam destinados à integralização do capital.
Nesse cenário, a imunidade discutida pelos Temas 796 e 1.348 alcança, em princípio, os R$ 600 mil efetivamente destinados ao capital.
O excedente não está automaticamente protegido.
Por isso, o valor do capital social e a forma de estruturação da operação continuam sendo elementos essenciais do planejamento.
Qual é a diferença entre o Tema 1.348 e o Tema 796?
Os dois precedentes tratam de questões diferentes e precisam ser interpretados em conjunto.
O Tema 1.348 responde:
uma empresa perde a imunidade porque possui atividade imobiliária preponderante?
Segundo o STF, não.
Já o Tema 796 trata do limite quantitativo:
a imunidade alcança parcela do valor do imóvel que ultrapassa o capital social efetivamente integralizado?
A resposta do Supremo também é negativa.
Assim, o cenário pode ser resumido da seguinte forma:
a atividade imobiliária não impede a imunidade, mas a imunidade continua vinculada ao valor destinado à integralização do capital social.
O Município ainda pode fiscalizar a operação?
Sim.
O STF fez uma ressalva expressa no julgamento.
A tese não impede os Fiscos municipais de identificar e comprovar eventual simulação ou fraude à lei praticada com a finalidade de usufruir indevidamente da imunidade tributária.
Isso significa que a decisão protege operações legítimas.
Ela não autoriza estruturas artificiais criadas apenas para evitar o pagamento do ITBI.
A efetiva integralização do capital, a documentação societária e a coerência entre os atos praticados e a realidade econômica permanecem essenciais.
A decisão também vale para holding familiar?
A expressão “holding familiar” não constitui uma categoria tributária autônoma.
Entretanto, o Tema 1.348 é diretamente relevante para holdings familiares que recebem imóveis de seus sócios para integralização do capital.
Se a sociedade possui atividade de administração ou locação dos próprios imóveis, essa característica não pode, isoladamente, ser utilizada pelo Município para negar a imunidade.
Ainda assim, a constituição de uma holding precisa ser analisada de maneira mais ampla.
Além do ITBI, podem existir impactos relacionados a:
- Imposto de Renda;
- ITCMD;
- eventual ganho de capital;
- tributação das receitas de aluguel;
- custos societários e contábeis;
- futuras vendas dos imóveis;
- planejamento sucessório.
O Tema 1.348 melhora a segurança jurídica sobre o ITBI, mas não transforma a holding em uma solução tributária automática.
Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?
O novo entendimento abre uma discussão relevante para empresas que recolheram ITBI na integralização de imóveis porque o Município considerou impeditiva a atividade imobiliária da sociedade.
Dependendo das circunstâncias, pode ser possível avaliar:
- pedido administrativo de restituição;
- revisão do lançamento;
- ação judicial;
- recuperação de valores pagos indevidamente.
A possibilidade concreta depende, entretanto, da razão da cobrança, da forma como o capital foi integralizado, da documentação da operação e do prazo aplicável.
Também será necessário verificar se a cobrança ocorreu sobre o valor efetivamente destinado ao capital ou sobre eventual excedente.
Portanto, não existe direito automático à restituição de todo ITBI recolhido em operações de integralização.
E quem pretende constituir uma holding agora?
Para novas operações, o Tema 1.348 traz maior previsibilidade.
Antes de transferir imóveis para a sociedade, porém, é recomendável analisar:
- valor dos imóveis;
- valor do capital social;
- forma de integralização;
- contrato ou alteração societária;
- documentação da transferência;
- legislação do Município;
- procedimento administrativo para reconhecimento da imunidade;
- eventual parcela que exceda o capital social.
Mesmo com a tese fixada pelo STF, cada Município poderá manter procedimentos administrativos para verificar a documentação e a efetiva configuração da operação.
O que não pode ocorrer, à luz do Tema 1.348, é negar a imunidade simplesmente porque a sociedade exerce atividade predominantemente imobiliária.
Por que a repercussão geral é relevante?
O Tema 1.348 foi julgado sob o regime da repercussão geral.
Isso significa que o entendimento constitucional fixado pelo STF possui alcance nacional e deve orientar outros processos que discutam a mesma questão jurídica.
A decisão traz maior segurança para contribuintes, Municípios e tribunais ao estabelecer uma interpretação uniforme sobre a imunidade do ITBI na integralização do capital social.
Tema 1.348 fortalece a segurança jurídica das reorganizações patrimoniais
O julgamento representa uma mudança relevante para operações societárias envolvendo imóveis.
Holdings patrimoniais e empresas imobiliárias deixam de enfrentar, como fundamento legítimo, a negativa da imunidade baseada exclusivamente em sua atividade preponderante.
Ao mesmo tempo, permanecem limites importantes.
A imunidade está vinculada ao capital efetivamente integralizado e não protege operações fraudulentas ou simuladas.
Por isso, o Tema 1.348 deve ser compreendido como reforço à segurança jurídica de operações legítimas de planejamento patrimonial e societário — e não como uma autorização genérica para transferir imóveis sem ITBI em qualquer situação.
Tema 1.348/STF — RE 1.495.108.